居住用の住宅(マイホーム)の売却は税金が軽減される？適用要件は？

不動産を譲渡したときには、譲渡所得税や住民税・復興特別所得税がかかりますが、
マイホーム（居住用の住宅）を売却した場合には、税金を軽減する様々な特例があります。

今回はマイホーム売却の場合の税金に関する特例をご紹介していきたいと思います。
(2021年10月16日時点のものであり、将来廃止されたり、変更となる場合があります）

居住用住宅を譲渡した場合に、譲渡所得から特別控除として、最大3,000万円を差し引くことができるという特例です。
【適用要件は以下となります】
①所有者が現に居住するために利用している住宅であることが要件となります。
また、その住宅に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売れば特例の適用が認められます。
②売った年の前年・前々年に、次の特例の適用を受けていないことが条件です。
・居住用財産の3,000万円特別控除（同じ特例）
・特定居住用財産の買換え・交換の特例
・居住用財産買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
・特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
③次の特例と重複して適用することはできません。
・固定資産の交換の特例
・収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
・交換処分に伴い資産を取得した場合の特例
・換地処分等に伴い資産を取得した場合の特例
・収用交換等の場合の特別控除
・特定事業用資産の買換え・交換の特例
・特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例
・2009年・2010年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の特例
※ 本特例と被相続人の住まいだった空き家を相続して売った場合の3,000万円控除
（「4 被相続人の住まいを売る場合の特例」）を同一年内に併用する場合、2つの特例合わせて3,000万円が控除限度額になります。
ただし、併用住宅等の場合、住宅部分について3,000万円控除を適用すると同時に、
住宅以外の部分について、収用の場合の課税の特例のうちの「代替資産を取得した場合の特例」
「交換処分に伴い資産を取得した場合の特例」、「特定事業用資産の買換え・交換の特例」が、適用できる場合があります。
④親子間や夫婦間での住宅の売買の場合には、適用できません。
⑤別荘や一時的な仮住まいには適用がありません。

＊注意点として、この特例と住宅ローン減税は併用できませんのでマイホームを売却し譲渡益が発生し
　購入物件で住宅ローンを組む場合は、本特例か住宅ローン減税のどちらかを選択する必要があります。
 　また特例の適用を受ける時は、翌年に税務署に確定申告する必要があります。
 

10年超所有している住居を譲渡する場合で、所定の要件を満たすものについては、長期譲渡所得に対する税率が軽減されます。

6,000万円以下の部分の税額が14％(所得税10％＋住民税5％)となり、
6,000万円以上の部分は税額が20％(所得税10％＋住民税5％)となります。
※ 2013年から2037年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1％分が加算されます。

【適用要件】
①国内にある自分が住んでいる家屋を売却するか家屋とともにその敷地を売却すること、
あるいはかつて住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなってから3年目の12月31日までの売却であること
②売却した年の1月1日現在において、土地建物の所有期間がいずれも10年を超えていること
③売却した年の前年もしくは前々年にこの特例を受けていないこと
④売却した土地建物について、以下の特例を受けていないこと
上記2-1の特例の適用要件3に掲げた特例（収用交換等の場合の特別控除を除きます）
優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
既成市街地内等にある土地等の中高層耐火建築物等の建築のための買換え・交換の特例
（特別の事情により一定条件の下で長期譲渡所得の軽減税率が受けられる場合があります）
特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例
特定普通財産とその隣接する土地等の交換の特例
2009年・2010年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の特例
※ ただし、「2-1. 居住用財産の3,000万円特別控除」の特例と軽減税率の特例は重ねて受けられます。
売り主と買い主の関係が親子や夫婦など特別な間柄ではないこと

＊本特例も、適用に当たっては確定申告が必要です。
 

住居を買い換える際、売却した住居について譲渡益が発生した場合に、
一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。
なお、この特例の適用期限は2021年12月31日までです。

【適用要件】
①売買した住居は、いずれも国内にあり、売却した住居について売った年、その前年、前々年に次の特例を受けていないこと
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（2-1の特例）
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
居住用財産の譲渡所得の特別控除
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
※ 次の特例とは重複して適用することはできません。
収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除
特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例
特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例
特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
2009年・2010年に土地等の先行取得をした場合の譲渡所得の特例
なお、被相続人の住まいだった空き家を相続して売った場合の3,000万円控除
（「4 被相続人の住まいを売る場合の特例」）とは重複適用が可能です。
②自分が住んでいる家屋や敷地の売却であること、あるいは、かつて住んでいた家屋や敷地の場合は、
③住まなくなった日から3年目の年の12月31日までの売却であること
④売却した年の1月1日現在において、土地建物の所有期間がいずれも10年を超え、かつ売却した人の居住期間が10年以上であること
⑤買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること
⑥売却の年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること
7買い換える住居が耐火建築物の既存（中古）住宅である場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、
または一定の耐震基準を満たすものであること
⑦買い換える住居が耐火建築物以外の既存（中古）住宅である場合は、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、
または一定の耐震基準を満たすものであること（2018年1月1日以後に譲渡し、同年4月1日以後に取得（買い換え）する場合に適用）
なお、経過年数または一定の耐震基準の要件を満たさない場合でも、取得期限までに改修等を行うことにより経過年数または
一定の耐震基準の要件に適合することとなったときには、経過年数または一定の耐震基準の要件を満たす家屋を取得したものとされます。
⑧売り主と買い主の関係が親子や夫婦など特別な間柄ではないこと
⑨住宅を譲渡した年の前年、前々年、譲渡した年、及びその翌年、翌々年に、譲渡した住宅と一体として利用していた
土地やその権利や家屋を譲渡した場合には、譲渡資産の譲渡対価の合計額が1億円を超えるときは特例の適用はないこと

＊本特例も、適用に当たっては確定申告が必要です。