買い替えを検討の場合　先に売却？購入してから売却？どうすれば良いの？

『子供も大きくなり、今のマンションが手狭になったのでもっと広い部屋若しくは戸建に買い替えたい』
『ふと内覧会を見に行ったら、気に入った物件があったので、売却資金を充てて買い替えしたい』
『もっと通勤や子供の通学に便利な場所に買い替えしたい』等々・・・
現在ご所有の自宅を売却して、新しい物件に買い替えしたいというご相談は多くいただきます。

先に売却した方が良いのか？先に購入した方が良いのか？というご質問も良くいただきますが、
・住宅ローンの有無、残額・残額がある場合は次の購入物件に上乗せして、又は残したままローンが組めるか？
・ローンが組めたとしても、実際に毎月のローン支払いが無理はないか？をシュミレーションして
検討する必要があります。売却先行型、購入先行型のそれぞれのメリット、デメリットについて今回は書きたいと思います。

まずは売却を先行する場合についてです。住宅ローンの残債や次の購入物件の金額を考えた時
自宅の売却した資金を充てる、若しくは売却してローンを完済しないと購入が進めれない場合は
早期に仲介で売却を成立させる、若しくは買取業者に買い取ってもらうという方法があります。

仲介の場合は、売却時期が不確定となり売却できた時に希望の買い替え先物件がまだ残っているのかが不明です。
買取の場合、仲介の売却相場よりは安くなるため、ローンの残債によっては買取では金額が合わないというケースがあります。

そのような場合は、気に入った買い替え先物件が見つかっても、契約できない状態ですので
買い替え先を探しながらも、居住中で同時に売却活動を進めていく必要があります。
売却決定時期と買い替え先物件が、タイミング良く見つかれば引き渡し時期を調整すれば
お引越し1回で買い替えを完了させることが出来ます。ただメリット、デメリット両方あります。

【メリット】
・売却金額が決まってからの、購入なので資金計画に狂いが生じない
・売却完了、ローン完済後の引越しになる為、次の住宅ローンや家賃との2重払いは発生しない。
【デメリット】
・自宅売却が決まった時点で、買い替え先物件が決まっていない場合は一度賃貸や実家等で仮住まいの必要がある
・居住中での売却前提の為、案内時等は対応していただく必要がある

買い替え先物件の購入を先行する場合ですが、まず可能な条件として買い替え先を現金購入若しくは
自宅を売却しなくても買い替え先の住宅ローンが組める、若しくは今の自宅の残債を上乗せして
買い替え先の住宅ローンが組めることが前提となります。
メリット、デメリットは以下となります。

【メリット】
・引越し後、空家にしてからの売却であれば不動産業者に鍵を預ければ立会い等不要
＊買い替え先契約から、入居まで時間がある場合は居住中で売却活動することも可能です。
・引越しが1回で済む
【デメリット】
・引越し後、売却がすぐに成立しない場合、旧宅と新居のローンや管理費等が2重支払いとなる場合がある

このケースの場合、2重払いになった場合にローン自体は組めたとしても、
実際の自己資金や生活費等を考慮して、無理が無いか？を事前にシュミレーションすることが
重要になります。

買い替えのケースの場合、ローン残債や自己資金、買い替え先物件の入居可能時期等を
総合的に考慮して、購入先行可能な方の場合でも引っ越し後、売却がすぐに決まらないケース等も
想定し、資金計画をシュミレーションの上検討することが必要です。

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